Покупка жилья в новостройке связана с определенными рисками. Но есть шанс максимально их снизить. По крайней мере те, которые зависят от застройщика напрямую. В этой инструкции мы покажем, на что именно обратить внимание при выборе застройщика. И как правильно проверять компанию при покупке квартиры.

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски. С чем же конкретно может столкнуться покупатель, вкладываясь в новостройку? Ситуации могут быть следующими:

1. Долгострой.
2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается. Но как это сделать?

Инструкция – как проверить застройщика при покупке недвижимости

Важно внимательно выбирать застройщика, если планируете приобретать жилье в новостройке в качестве дольщика. К сожалению, существует шанс столкнуться с мошенником или купить квартиру у неустойчивой компании, которая может обанкротиться в любой момент. Но этого можно избежать, если проверить потенциального продавца по нескольким параметрам.

Выбор застройщика из списка добросовестных

В каждом регионе есть собственный список, в котором перечисляются надежные строительные компании. Он постоянно обновляется. В этот список включаются только ответственные застройщики, ведущие деятельность в соответствии с ФЗ №214.

Как правило, подобный перечень ведут специальные органы, отвечающие за строительство в отдельном регионе. К примеру, в Москве этим занимается Москомстройинвест. Необходимую информацию можно найти на сайте ответственной структуры.

Важно: всегда сравнивайте не только имя застройщика, но и адрес жилья. Распространены случаи, что на одном объекте компании все идеально, а другой сдавался приёмной комиссии с проблемами.

Проверка компании-застройщика

Часто компания-застройщик – лишь «пустышка», созданная более крупной фирмой (настоящим владельцем недвижимости) под конкретный объект. Это удобно, потому что позволяет разграничить денежные потоки и вести документацию по каждому объекту отдельно. Но есть некоторые нюансы.

При проверке желательно выяснить, кто настоящий владелец компании-застройщика. Идеально будет, если все акции принадлежат более крупной фирме с известным именем. Тогда бояться нечего – просто владельцы решили облегчить бухгалтерии работу. Если же следы владельца найти не выходит – лучше обойти такую новостройку стороной. Потому что за ней может стоять мошенник, который выведет все деньги куда-нибудь в офшоры и объявит застройщика банкротом. Тогда у дольщиков не окажется ни денег, ни жилья.

Будет очень хорошо, если у компании-застройщика во владельцах и партнерах числятся крупные компании с известным именем. Такие фирмы беспокоятся о собственном имидже и стараются не связываться с подозрительными организациями и тем более мошенниками.

Также стоит проверить уставной капитал компании. В идеале он должен быть достаточно большим, а не минимально необходимым для регистрации юридического лица. Кроме того, обязательно членство конкретного застройщика в саморегулируемой организации в строительной сфере. Это еще раз подтверждает его права на возведение объекта и надежность.

Читайте также:

Какие профессии будут востребованы в России в ближайшем (2019) и далеком (2025) будущем

Какие документы должен проверить дольщик

Прежде чем заключать сделку, обязательно следует проверить все документы, относящиеся к компании, строительству и объекту. Особенно если вы хотите вложиться в только зарождающееся жилье.

Разрешение на строительство

Этот документ можно получить в соответствующем органе, курирующем строительные работы в регионе. Нужно заранее узнать, кто выдает разрешение в конкретном городе, чтобы сравнить предоставленный застройщиком документ с подлинным. При проверке важно посмотреть, на какой конкретно дом выдано разрешение.

Кроме того, каждый такой документ имеет срок действия. Он обязательно подписывается должностным лицом, которое ставит на него печать организации. Наименование застройщика и лицо, которому было выдано это самое разрешение, обязательно должны быть одинаковыми, а их данные – совпадать.

Некоторые комитеты (например, Могосстройнадзор) позволяют также проверить подлинность выданного разрешения. Для этого достаточно воспользоваться сайтом организации и проверить номер по базе данных.

Проектная документация

После проверки разрешения пора ознакомиться с проектом. Это главный документ, на который должен опираться дольщик при выборе объекта. В проектной декларации обязательно содержится следующая информация:

1. Цель, сроки и этапы строительных работ.
2. Разрешение на постройку (которое мы проверяли чуть выше).
3. Адрес размещения дома.
4. Количество и характеристики квартир.
5. Состав общего имущества.
6. Назначение нежилых помещений (если они есть).
7. Срок завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
8. Страхование и возможные риски строительства.
9. Цена на постройку дома.
10. Список подрядчиков, задействованных в возведении новостройки.
11. Страхование банком или поручительство от него же в качестве обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика.
12. Информация о прочих инвестициях, привлеченных для строительства.

Опубликовать этот документ порядочный застройщик должен до того, как заключил первый договор. В противном случае это не только нарушение, но и неприятность для уже подписавших бумаги дольщиков. Особенно если в проекте что-то резко поменяется уже после заключения договоров.

Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную декларацию. Но стоит рассмотреть этот документ отдельно. Государственная экспертиза означает, что проверенный объект однозначно соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

В каждом регионе проверками занимается специально назначенный орган. Получить итоги экспертизы застройщик должен ещё до начала строительства. Так что к моменту заключения договоров с дольщиками этот документ просто обязан быть.

Документация на земельный участок

В соответствующих бумагах можно ознакомиться со статусом земли, на которой стоит (или будет стоять) новостройка. Чтобы получить необходимую информацию, придется заказывать выписку из ЕГРН на конкретный участок. В ней будут нужные данные по выбранному кусочку земли – собственник, имеющиеся обременения (то есть аренда или субаренда) и так далее.

Важно помнить, что земельный участок может быть оформлен четырьмя разными способами:

• аренда;
• субаренда;
• собственность;
• безвозмездное пользование на определенный срок.

К сожалению, последний способ встречается крайне редко. Но и остальные три не должны заставить волноваться – главное, что земля правильно оформлена и отведена конкретно под строительство жилого дома, в котором вы планируете приобретать квартиру.

В случае аренды на землю обязательно нужно запросить копию договора. В ней должны числиться следующие данные:

• срок предоставления земли;
• подтверждение официальной регистрации договора;
• указание на возведение жилой новостройки;
• арендатор (обязательно застройщик).

Нежелательно, чтобы срок окончания аренды совпадал с датой сдачи дома. И тем более плохо, если аренда заканчивается ещё раньше. Потому что это влечет проблемы с передачей квартир собственникам. Впрочем, застройщик и фактический владелец земли часто просто продлевают срок действия обязательств, и всё.

Если же дело касается субаренды, то необходимо заодно изучить сроки действия всех соглашений и права передачи участка субарендатору.

Проверка новостройки

После проверки документов наступает следующий этап выбора. Теперь необходимо ознакомиться с информацией касательно самой новостройки, которая не указана не в проектной документации и прочих лицензиях.

Читайте также:

Ежемесячные выплаты семьям с низким доходом из материнского капитала в 2018 году

На сколько процентов построена

Если на момент заключения договора строительство уже кипит, стоит хотя бы визуально оценить готовность жилья. В таком случае получится прикинуть, когда же его скорее всего достроят. К сожалению, иногда сроки сдачи жилья могут переноситься. Но вероятность, что строительство затянется, куда меньше в случае уже почти законченного проекта.

Откуда финансируется

Финансы – это очень важно не только для застройщика, но и для потенциального дольщика. Поскольку способ финансирования, как правило, определяет уровень ответственности компании за свое недоделанное детище. Есть три вида источников денег, которые подчеркнут честность владельца новостройки.

Собственные средства. Это идеальный для всех вариант. Потому что в таком случае застройщик ни от кого не зависит. Он не должен ждать, пока получит деньги от банка, не должен выплачивать проценты и так далее. Цены на жилье у такой компании ниже, а стройка проходит быстрее. Но важно, чтобы компания была финансово состоятельна, то есть имела минимум долгов. В таком случае шансы на завершение строительства близятся к 100%.

Кредит в банке. Способ, который встречается чаще всего. Как правило, застройщики сначала используют для строительства собственные средства. А когда их не хватает – берут кредит в банке. Такой способ финансирования отражает надежность компании – она имеет определенные обязательства перед банками, которые куда сложнее обмануть, чем обычных людей. Значит, фирме придется заканчивать строительство и продавать квартиры для возврата долгов.

Деньги от партнёров. То же самое, что и кредит. Разница только в том, кто именно предоставил финансы. Обязательства и степень «серьезности намерений» застройщика не меняются.

Когда должны сдать

Срок сдачи объекта указан в проектной декларации. Но важно ещё то, когда именно дольщик получит квартиру после завершения постройки. Необходимые сроки указаны в ст.6 Федерального Закона №214. Он гласит следующее:

1. Дата передачи квартир должна быть прописана в договоре. У всех дольщиков она одинаковая (для отдельных подъездов и блок-секций). Дата может отличаться в случае, когда различные секции и подъезды сдаются в разное время.
2. Если срок передачи жилья нарушен, то дольщик должен будет получать 1/300 от ставки рефинансирования. Эта сумма начисляется за каждый день просрочки. Если были нарушения, касающиеся самих дольщиков, то ставка удваивается.
3. Застройщик должен уведомить дольщиков о том, что не укладывается в сроки сдачи жилья, за два месяца до наступления указанной в договоре даты. В таком случае он может заключить дополнительное соглашение, дающее ему ещё немного времени на завершение работ.

ФЗ №214 позволяет дольщикам защититься от затягивания застройщиком сроков. И получить неустойку, если даты все-таки пропущены.

Как правильно платить застройщику

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика. На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

Какой договор предлагают?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков - непосредственных участников российского стройкомплекса.

Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.

Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика. Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса - узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ. Главное - исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!

Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.

• Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
• Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
• Несоблюдение застройщиком ФЗ
• Невыполнение сроков, обязательств
• Финансовая характеристика деятельности застройщика
• Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
• Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
• «Слабости» проекта - возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
• Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
• Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
• Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса

Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.

Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.

Почему именно проверить застройщика самому не просто?

Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут "сёрфить", умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя . Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.

Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» "Бюро", Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.

Проверка руководителей компании застройщика - этап 1

Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.

Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.

Проверка состояния и финансовой устойчивости компании - этап 2

Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.

Но, по причине того, что информация в декларациях неполная и обобщенная, сделать какой-либо вразумительный вывод на их основе крайне затруднительно.

Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании - застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.

Проверить застройщика на банкротство - этап 3

Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.

К огромному сожалению, никакой обязанности о сборе или предоставлении таких данных по законодательству Российской Федерации не существует ни у застройщика, ни у какой-либо уполномоченной организации.

С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.

Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.

Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.

В каждой из подобных систем допускается выбрать только отдельно взятые хорошо представленные именно в ней показатели.

И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.

Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ - этап 4

Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.

Такой безответственный подход тоже может быть «звоночком» такой громкости, насколько действительно в компании - застройщика уважают права покупателя своих квартир.

Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.

Проверяем соответствие строительства заявленным темпам - этап 5

Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?

Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную

Здесь уже не обойтись без специалиста, досконально знающего специфику производства при возведении жилья.

На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.

Размер имеет значение - нюанс

При этом нужно учитывать и строительный объем - размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.

А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляет 25-30 этажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых по 10-20 квартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.

6 этап - дополнительные сведения о застройщике

Как и говорили ранее, не получиться описать в одном материале все критерии проверки. Поскольку, допустим в том же АБИНе проверяют более 30 критериев, и описать подробно каждый из них довольно долго. Недаром анализ выполняют профессионалы с большим опытом работы в своих областях.

Конечно, желательно проверить все необходимые пункты. Вы можете посмотреть примеры на сайте компаний, которые занимаются проверками

Можно ли проверить качество строительства?

Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.

Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.

Проверка самостоятельно или с компанией? - решайте

Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.

И, поскольку на качественную проверку самостоятельно даже самому настойчивому и искушенному покупателю квартиры понадобится минимум 40-50 часов полноценного рабочего времени и знание 20-30 ресурсов источников данных, многие предпочитают заказать работу специалистам, или даже получить эту услугу бесплатно.

Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.

Среди фирм, оказывающих платно эту услугу, Вы сможете найти следующие (ниже в таблице). Мы не делали очень глубокого анализа, лишь приведем полный список для сравнения. Хотя постарались расположить их по степени удобства пользователя и цене:

Компании, производящие проверку застройщика

Название компании	Цена услуги в тыс. руб.	Срок оказания	Открытый пример работ	Заявленное кол-во пунктов анализа	Эксклюзивные пункты	Наличие поддержки	Оплата через безопасные платежные системы
АБИН (Агентство Безопасности Инвестиций в Недвижимость)	от 3950	2 дня	Да	30	4 пункта	Да	Да
Рейтинговое агентство строительного комплекса	от 5900	2 дня	Да	15	1 пункт	Да	Да
Общество защиты прав дольщиков	от 7000	2 дня	Да	14	не представлено	Да	не представлено
Госприемка	от 9900	2 дня	Нет	не представлено	не представлено	Да	не представлено
ДомКлик	12 000	3 дня	Нет	История квартиры	не представлено	Да	Да

Как видно из таблицы, предложений немало. Не все, правда дают оценку именно застройщика. Некоторые сосредотачиваются только на проверке «чистоты квартиры». Но ведь это больше история, мы же имеем дело с необходимостью некоторого прогнозирования по результатам полученных данных.

Тем, кто решает для себя проверить предварительно застройщика, осуществляющего строительство объекта, участником которого они собираются стать, можно выбрать лучшую, оплатить за довольно полезную, на наш взгляд, услугу. И получить уверенность в приобретении собственного жилья у надежного застройщика.

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. сайт подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну - это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция сайт вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями , которые рассказали свои истории.

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», - подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

сайт уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом , а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1. Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ - это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак ».

2. ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия . Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК - это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК ».

3. Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект - распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое - когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

4. Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», - подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов .

5. Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6. Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков . Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7. Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона - это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей - таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами - это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня - это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8. ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги - это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор - документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП - не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток - поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией - в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи » и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи »

Дата публикации 09 августа 2016

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ Ждать получения квартиры?

1. Соответствие законному определению застройщика

Для соответствия определению «застройщик», содержащемуся в законе, застройщик должен:

• иметь опыт 3 и более года в строительстве введенных в эксплуатацию МКД общей площадью 10000 кв. м. (опыт может иметь основное или дочернее хозяйственное общество)
• иметь в собственности (на праве аренды, на праве субаренды) земельный участок
• иметь в наименовании слова «специализированный застройщик»

2. Государственная регистрация застройщика

Государственную регистрацию застройщика можно проверить, увидев Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, которое застройщик обязан вам предоставить.

Выглядит свидетельство - вот так:

Наличие такого свидетельства

Вовсе не означает, что такое юридическое лицо является застройщиком.

Свидетельство о государственной регистрации не подтверждает это!

Оно позволяет установить:

• что поименованное в нем юридическое лицо прошло государственную регистрацию
• номер ОГРН (основной государственный регистрационный номер)
• дату государственной регистрации юридического лица

Эту информацию

можно соотносить с тем, что вам говорят представители застройщика и с содержанием остальных документов: разрешения на строительство, договора долевого участия и т.д.

Если вам говорят

что застройщик построил и сдал уже 10 объектов, при этом вы видите, что с даты государственной регистрации юридического лица прошло несколько лет, это значит, что вас вводят в заблуждение.

Возможно

что такие ранее построенные объекты имеют какое-то отношение к данному застройщику, например, строительство велось юридическими лицами с тем же руководством или учредителями.

Но, тем не менее, это лишь косвенно характеризует положительно вашего застройщика.

Напротив

Создание отдельного юридического лица под строительство одного объекта, с очевидным отсутствием цели его дальнейшего функционирования – для застройщика признак негативный.

Проверить

государственную регистрацию застройщика можно также, посмотрев сведения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ)

Просто введите название или ОГРН/ИНН застройщика в соответствующее поле.

Выглядит это так:

3. Проверка учредительных документов застройщика

Любой застройщик по закону обязан предоставить учредительные документы для ознакомления любому желающему лицу.

Является учредительным документом застройщика.

Поэтому вы можете требовать у застройщика предоставить вам устав застройщика.

Устав лучше показать юристу. Из его содержания юрист сделает нужные выводы о застройщике и безопасности вкладывать деньги в его объект строительства.

Самостоятельно

Вы можете обратить внимание на срок полномочий исполнительного органа застройщика (директора), если договор с вами подписывает руководитель компании, проверить адрес местонахождения юридического лица.

4. «Чистота» юридического адреса застройщика

Официальная позиция Федеральной налоговой службы такова, что если по одному адресу зарегистрировано более 5 юридических лиц, то такой адрес признается адресом массовой регистрации юридических лиц.

Как минимум, он может свидетельствовать о том, что на самом деле по этому адресу ни одно из зарегистрированных юридических лиц не находится, а сами юридические лица имеют признак фирм - «однодневок».

Проверить, какое количество юридических лиц зарегистрировано по адресу местонахождения вашего застройщика можно на официальном сервисе Федеральной налоговой службы .

Просто набираете интересующий вас адрес и нажимаете «Найти».

Обратите внимание, что если застройщик фактически не находится по адресу регистрации, указанному в ЕГРЮЛ, то проверить необходимо не только юридический адрес застройщика, но и адрес его фактического местонахождения.

5. Анализ выписки из ЕГРЮЛ в отношении застройщика

Так, вы можете понять:

Как давно зарегистрировано юридическое лицо

Основной и дополнительные виды деятельности юридического лица

Кто является руководителем юридического лица (лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица)

Какой уставный капитал застройщика

Кто является учредителями юридического лица

Сведения о держателе реестра акционеров, если застройщик является акционерным обществом

Какие лицензии выданы застройщику

Не находится ли застройщик в стадии ликвидации или реорганизации

Не введена ли в отношении застройщика какая-либо из банкротных процедур

Не совершались ли в последнее время регистрационные действия в отношении застройщика: смена руководителя, учредителей, смена адреса местонахождения (в совокупности с другими признаками такие действия могут являться негативным признаком)

6. Включение застройщика в Единый реестр застройщиков

Если юридическое лицо, именуемое себя застройщиком и предлагающее вам вступить с ним в договорные отношения, соответствует установленным законодательством требованиям, предъявляемым к застройщикам, то оно должно быть включено в Единый реестр застройщиков.

Единый реестр застройщиков - это государственный информационный ресурс в интернете, который представляет собой систематизированный перечень юридических лиц – застройщиков.

Является обязательным

Присутствие застройщика в этом Реестре. Если его там нет – ищем другого застройщика.

7. Информация об учредителях застройщика

Узнав, кто является учредителем юридического лица, по возможности проверьте сведения, включенные в ЕГРЮЛ в отношении каждого из таких лиц.

По этой информации можно получить общую информацию о застройщике, понять структуру компании, а также выявить конечных выгодоприобретателей.

в отношении каждого из учредителей застройщика проводить отдельную проверку по всем указанным в этой статье позициям.

Чем больше информации – тем лучше. Часто бывает, что какая-то незначительная на первый взгляд информация, в совокупности с другими сведениями дает общее представление и позволяет сделать правильные выводы о застройщике.

8. Информация о руководителе застройщика

После того, как вы проверили по выписке из ЕГРЮЛ, соответствует ли лицо, указанное в документах застройщика действующему руководителю юридического лица, следует проверить его по ряду признаков.

Найти информацию о руководителе застройщика в интернете.

Простой поиск в поисковой системе иногда дает много полезной информации.

Проверить, в каких еще компаниях (юридических лицах) человек является руководителем и/или учредителем.

Не входит ли руководитель застройщика в реестр дисквалифицированных лиц.

Включение человека в этот реестр означает, что он не вправе занимать руководящие должности.

Просто наберите известные вам сведения о руководителе застройщика.

Также проверить вхождение в состав конкретного юридического лица дисквалифицированных лиц можно .

9. Проверка полномочий руководителя

Это важно в любом случае, даже если не он сам подписывает с вами договор.

Если договор с вами от имени застройщика подписывает руководитель – вы поймете, вправе ли он это делать.

Если договор от имени застройщика подписывает другое уполномоченное руководителем лицо, то нужно проверить его доверенность или иные документ, подтверждающие наличие у него таких полномочий.

Обратите внимание:

на то, имелись ли у руководителя застройщика полномочия на дату выдачи такому лицу доверенности.

Является ли лицо действующим руководителем юридического лица (вашего застройщика) можно посмотреть по выписке из ЕГРЮЛ в разделе «лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица».

Вот так это выглядит:

Ещё нужно проверить, соответствует ли руководитель застройщика требованиям закона, предъявляемым к нему п.3 ст.3.2 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Если окажется, что договор с вами или доверенность на его заключение были подписаны руководителем, не соответствующим требованиям указанной нормы, т.е. лицом, не имеющим полномочий руководителя, то такой договор может быть признан незаключенным.

10. Соответствие руководителя и главного бухгалтера застройщика требованиям закона

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает перечень лиц, которые не могут занимать должность руководителя или главного бухгалтера застройщика.

Ознакомиться с этим перечнем можно в п.3 ст.3.2 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Если руководитель или главный бухгалтер застройщика попадает, хотя бы под один из указанных в нем признаков – значит, эту должность занимает лицо, не имеющее таких полномочий.

Чем это грозит

Все действия, которые совершены ими без полномочий являются незаконными. Например, если в подтверждение получения от вас денежных средств вам выдали квитанцию к приходному кассовому ордеру, в котором стоит подпись главного бухгалтера, не имевшего на дату приема денег полномочий

То есть вероятность,

Что, например, в случае банкротства ваши деньги «потеряются» и окажется, что они не дошли до застройщика. По этой причине вам откажут во включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

11. Наличие разрешения на строительство

Для начала нужно просто понять, существует оно или нет.

Помимо того,

что его копию или номер вам предоставит сам застройщик, необходимо убедиться в его подлинности.

Проверить,

выдавалось ли разрешение на строительство конкретному застройщику в отношении конкретного объекта можно на официальном сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга .

В отношении застройщиков

и объектов других регионов – смотрите информацию на официальном сайте того госоргана, который занимается выдачей разрешений на строительство.

Например, для Москвы это Комитет государственного строительного надзора г. Москвы.

Там публикуется

соответствующий реестр выданных разрешений на строительство.

Просто вводите в поиске данные о застройщике и смотрите.

Выглядит это так:

12. Количество разрешений на строительство

С 01.07.18 застройщики вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии, что такое строительство ведется в пределах одного разрешения на строительство.

Привлечение денежных средств дольщиков на строительство в пределах нескольких разрешений на строительство возможно только:

• в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории
• либо на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории
• территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории.

При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.

13. Кому выдано разрешение на строительство

Нужно проверить, соответствует ли юридическое лицо – застройщик, указанное в разрешении на строительство тому юридическому лицу, с которым вам предлагают заключить договор.

При этом недостаточно

При этом недостаточно

Нужно посмотреть, соответствуют ли реквизиты юридического лица, например, ОГРН или ИНН.

Если разрешение

на строительство выдано юридическому лицу с иными реквизитами, нежели те, которые у вас в договоре – ищем другой объект.

Даже если объяснения представителя застройщика по этому поводу покажутся вам логичными и обоснованными.

Ищем другой объект.

14. Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства.

Например,

если до окончания срока действия разрешения на строительство осталось несколько месяцев, либо до истечения данного срока остался период времени, составляющий менее 30% от общего срока, на который было выдано разрешение – это следует считать негативным признаком при проверке застройщика и выборе объекта строительства.

Нужно оценить,

на каком этапе сейчас находится стройка.

Оценить, возможно ли с технической точки зрения завершение строительства объекта в оставшийся до истечения срока действия разрешения на строительство период поможет строительный эксперт.

15. Продлевалось ли разрешение на строительство

Продление застройщику разрешения на строительство многоквартирного дома – признак специфический.

что в срок, изначально рассчитанный по проекту строительства, закончить строительство объекта не удалось. На первый взгляд ничего хорошего в этом нет.

Но если вы заинтересованы

в приобретении квартиры именно в этом объекте – нужно выяснять причины продления разрешения на строительство, а также оценивать этот критерий в совокупности с другими.

Чтобы узнать,

продлевалось или нет выданное вашему застройщику разрешение на строительство, ставим отмечаем «продленные разрешения на строительство» на странице поиска в Реестре выданных разрешений.

Решение суда о Продленные разрешения на строительство

16. Соответствие юридического лица в разрешении на строительство юридическому лицу в договоре

При изучении содержания разрешения на строительство обратите внимание на то, какому юридическому лицу оно выдано.

А именно:

на его наименование, адрес местонахождения и иные реквизиты, позволяющие его идентифицировать.

В разрешении на строительство обязательно должно быть указано кому оно выдается.

Вот пример разрешения на строительство:

Это юридическое лицо и является застройщиком объекта.

И оно должно соответствовать тому юридическому лицу, от имени которого вам предлагается заключить договор.

Если вам предлагают

заключить договор в отношении этого объекта с каким-то иным юридическим лицом, нежели с указанным в разрешении на строительство, то такой договор заключать не следует.

Во всяком случае пока ситуацию не проанализирует профессиональный юрист.

Не пытайтесь даже вникать

В те доводы, которыми вам объясняют такое несоответствие представители отдела продаж. Какими бы логичными они вам не показались.

Они могут говорить, что они являются «группой компаний» и строят по факту все равно они, что это «стандартная практика», что иначе стоимость вашей квартиры будет выше и тому подобные объяснения.

Просто запомните

Разрешение на строительство выдано другому юридическому лицу – договор вы не заключаете.

17. Проверка застройщика по Единой информационной системе жилищного строительства

Актуальную информацию о любом застройщике и объекте строительства в России призвана объединить в себе Единая информационная система жилищного строительства.

Минстрой обещает, что данная система обеспечит полную «прозрачность» рынка долевого участия в строительстве в России для его участников.

Перечень информации, которую вы можете извлечь для себя, посетив систему, содержится в ст. 23.3 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

18. Исполнение застройщиком обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

Компенсационный фонд – специальный фонд, созданный Правительством РФ для возмещения денежных средств участникам долевого строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.

Компенсационный фонд формируется публично – правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Застройщик обязан

делать отчисления в компенсационный фонд, при условии, что договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком представлен застройщиком на государственную регистрацию позднее 20.10.17.

Проверить, делает ли ваш застройщик отчисления в компенсационный фонд можно .

Если договор долевого участия еще не был заключен, то ищите вашего застройщика в базе застройщиков Фонда.

Если застройщик

не исполняет обязанность по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, то по закону он не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства.

19. Отсутствие задолженности по уплате налогов. Предоставление налоговой отчетности

Наличие задолженности перед налоговой– плохой признак сам по себе, независимо от того, насколько она крупная.

Если задолженность существенная, то это может являться предвестником начала процедуры банкротства.

Кроме этого, в случае необходимости взыскания денежных средств с застройщика за неполученную квартиру или неустойку, Налоговая служба может быть вашим серьезным конкурентом в этом вопросе, а денег на удовлетворение требований всех кредиторов скорее всего не хватит.

Непредставление налоговой отчетности

– это тоже плохо.

Это показатель негативных процессов в компании, которые не позволяют совершать с ним никакие сделки.

Проверить, имеется ли у застройщика задолженность по уплате налогов, а также непредставление налоговой отчетности более года можно на официальномсервисе налоговой службы.

20. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации объекта требованиям, установленным законодательством

Наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Такое заключение должно быть выдано не позднее даты заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

21. Финансовый результат текущего года, размер кредиторской и дебиторской задолженности

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

22. Принадлежащее застройщику имущество

Установить принадлежащее застройщику имущество нужно для того, чтобы понять его «серьезность» и оценить вероятность наложения ареста и обращения взыскания на такое имущество, в случае, если придется взыскивать с застройщика деньги через суд.

23. Обеспечение исполнения обязательств перед третьими лицами за счет имущества застройщика

Имущество, принадлежащее застройщику, не может использоваться для:

• обеспечения исполнения обязательств третьих лиц
• обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством объекта

24. Отсутствие у застройщика заемных обязательств

По закону обязательным условием привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства является отсутствие обязательств по кредитам, займам и ссудам.

Исключение составляют

только целевые кредиты и предоставленные основным обществом застройщика целевые займы на цели строительства, размер которых не может превышать 20% проектной стоимости строительства, а проценты по таким займам не превышают ключевую ставку ЦБ РФ + 2 процентных пункта на дату заключения договора.

25. Размер обязательств застройщика, не связанных с привлечением денег участников долевого строительства и строительства

Должен составлять не более 1% проектной стоимости строительства.

26. Осуществление застройщиком выпуска и выдачи ценных бумаг

Законом наложен запрет на привлечение денежных средств дольщиков для строительства в случае, если застройщиком были выпущены и выданы ценные бумаги.

Исключение составляют только акции компании - застройщика.

27. Структура финансирования строительства

Для оценки надежности застройщика и вероятности последующего неисполнения им своих обязательств по договору нужно дать оценку структуре финансирования объекта строительства.

Какой процент составляют деньги дольщиков, какой процент заемные средства, а какой – собственные.

Размер собственных средств не должен быть меньше 10% от планируемой стоимости строительства объекта.

При этом размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика.

Если в структуре финансирования строительства существенную долю занимают заемные средства, то это не очень хороший признак.

В этом случае нужно давать оценку объему займов и их условиям, в том числе за счет чего обеспечивается исполнение застройщиком своих обязательств по кредитным договорам.

28. Нахождение застройщика в стадии реорганизации или ликвидации

Если застройщик находится в стадии ликвидации (самостоятельной или по решению налоговой) или реорганизации, то информация об этом будет опубликована в Вестнике государственной регистрации.

Просто введите ИНН или ОГРН интересующего застройщика в соответствующее поле на этом сайте .

Если с ликвидацией все понятно, то сведения о реорганизации лучше попросить прокомментировать юриста. Не всегда в этой процедуре имеются риски для дольщика.

29. Участие застройщика в судебных процессах в судах общей юрисдикции

Проверьте судебные дела в районном суде по месту нахождения (по юридическому адресу) застройщика. Нужно дать оценку количеству дел и предмету споров по ним.

Юридический адрес находим по выписке из ЕГРЮЛ в отношении застройщика:

В Санкт-Петербурге суды в основном делятся по районам города.

Смотрим по карте (например, на Яндекс.Карты) в каком районе находится нужная улица.

Заходим на сайт соответствующего суда и проверяем нужный вам адрес: действительно ли он относится к его подсудности.

Если ваш застройщик находится в Москве, вы можете определить подсудность с помощью этого портала .

Просто наберите первые буквы нужной улицы.

Определив подсудность, посмотрите на сайте соответствующего суда судебные дела с участием вашего застройщика.

Зайдите в раздел «Судебное делопроизводство (или «судопроизводство»)» и кликните ссылку «Поиск информации по делам».

В результатах поиска будут показаны дела с его участием. В колонке «№ дела» имеются активные ссылки. По ним можно посмотреть подробную информацию по каждому делу.

30. Участие застройщика в судебных процессах в арбитражном суде

Получить полную информацию о судебной активности застройщика в арбитражных судах можно в картотеке арбитражных дел .

В поле «Участник дела» напишите название, ИНН или ОГРН юридического лица застройщика. Остальные поля можно не заполнять – так информация будет более содержательной.

В верхней части картотеки можно выбрать тип дела: административное, гражданское или банкротное. Вас интересуют они все, но искать так удобнее.

Нас интересуют в первую очередь судебные процессы, в которых застройщик выступает ответчиком.

Необходимо оценить предмет таких судебных споров, кто является истцом по ним: ФНС, КУГИ и т.п., дать оценку размеру исковым требованиям, нет ли споров в отношении земельного участка, на котором планируется или уже ведется строительство, не приведет ли удовлетворение арбитражным судом таких исков к финансовым затруднениям или банкротству застройщика.

Посмотрите в карточке

каждого дела на активность застройщика в судебных процессах – посещает ли судебные заседания по делам представитель застройщика, представляет ли в суд какие-либо процессуальные документы: отзывы на иски, ходатайства, заявления, жалобы.

Посмотрите и те дела,

которые возбуждены по искам застройщика. Это позволит оценить активность ответчика, какие требования и кому заявлены застройщиком в суде: какие это может иметь последствия для его деятельности и как повлияет на дольщиков.

31. Наличие исполнительных производств, их длительность

Наличие в отношении застройщика большого количества исполнительных производств, особенно длящихся долго и неоконченных, говорит о ненадежности застройщика и о наличии у него финансовых затруднений.

Достаточно ввести в соответствующее поле поиска известные вам данные о застройщике: наименование застройщика (полное или сокращенное), ИНН, ОГРН.

В колонке «Статус»

Обязательно обращайте внимание на то, является ли застройщик действующим или исключенным членом СРО строителей.

Выглядит это вот так:

Если вы выяснили, что юридическое лицо, с которым вам предлагают заключить договор не является действующим членом СРО строителей – выбираем другого застройщика.

36. Наличие свидетельства о допуске к определенным видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства

Такое свидетельство обязательно должно быть у застройщика. Проверить, выдавалось оно или нет можно по запросу на сайте соответствующей СРО (саморегулируемой организации), членом которой является выбранный вами застройщик.

37. Участие застройщика в госконтрактах и тендерах

Это положительный признак.

Проверить участие застройщика в госконтрактах и тендерах можно на .

38. Отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков)

Косвенный признак надежности застройщика применительно к участию в долевом строительстве, однако, признак все-таки негативный.

Выбирая между

двумя застройщиками, при прочих равных условиях, выбирать следует того, кто не был признан Федеральной антимонопольной службой недобросовестным поставщиком.

Проверить,

не признан ли ваш застройщик недобросовестным поставщиком (подрядчиком) можно на сайте Единой информационной системы в сфере закупок .

В соответствующем поле введите название или ИНН застройщика.

39. Отсутствие в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Проверить включение застройщика в данный реестр можно на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. Он размещен в pdf формате и регулярно обновляется.

Нажмите на эту иконку и файл откроется.

40. Наличие сайта в интернете

С точки зрения закона, раньше сайта у застройщика могло и не быть.

Сейчас же, в связи с введением обязанности застройщика публиковать на сайте информацию – это невозможно.

И если сайта нет

– это однозначно причина вычеркнуть застройщика из списка претендентов на ваши деньги.

41. Принадлежность доменного имени сайта застройщику

Теперь это обязательное требование по закону.

Застройщик обязан

публиковать определенную законом информацию на сайте.

За достоверность этой информации должен отвечать именно он.

призвано исключить ситуацию, при которой застройщик, в случае недостоверности опубликованной на сайте информации, сможет сослаться на то, что это не его сайт.

Проверить

принадлежность доменного имени застройщику можно на специальных сервисах, например, .

Просто набираете

доменное имя (адрес) сайта застройщика и нажимаете «Проверить».

Так это выглядит:

Если в результате проверки вы видите, что администратор (владелец) доменного имени не юридическое лицо – застройщик, а, к примеру, какой-то гражданин, то это довод не в пользу выбранного вами застройщика.

42. Дата регистрации доменного имени сайта застройщика

На том же сервисе посмотрите дату регистрации доменного имени сайта застройщика. Если застройщик заявляет, что строит с 1998 года и дата регистрации доменного имени его сайта соответствует этой информации, то это положительный довод в пользу такого застройщика.

43. Анализ поисковой выдачи сайта застройщика

Если застройщик не очень известный, то анализ поисковой выдачи его сайта может быть полезным.

Принцип такой:

чем больше поисковые системы (Яндекс, Google) по вашим поисковым запросам находят сайт одного застройщика – тем положительней это его характеризует.

Не путать!

Например, на дату написания статьи – первые 4 строчки поисковой выдачи Яндекса и Google – это рекламные объявления.

То есть владельцы таких сайтов заплатили, чтобы поисковик показывал вам их.

Их нахождение на этих 4 верхних строчках никак не говорит о качестве таких сайтов или надежности самих застройщиков.

Оценивать нужно

Те сайты, которые находятся, начиная с 5-й строки и в которых нет отметки «Реклама».

Нахождение сайта по различным поисковым запросам только в первых 4-х рекламных строках – не очень хороший признак.

Об этом чуть ниже.

44. Проверка количества и видов рекламы по объекту и застройщику

печально известного «Лондон Парка» был завешан весь Петербург, даже в период, когда объект строился уже почти десять лет.

45. Аккредитация банками

Это конечно косвенный признак, но тем не менее, не учитывать его нельзя.

Поскольку банки проводят проверку застройщика, его финансовых показателей, проект объекта строительства, то факт аккредитации банком застройщика и конкретного объекта – это, безусловно, плюс в пользу застройщика.

Соответственно, чем серьезнее банк, тем лучше.

Чем больше банков – партнеров, тем лучше.

46. Количество счетов в банках у застройщика

Если у застройщика в предусмотренных законом случаях несколько разрешений на строительство – то застройщик обязан иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство, то есть количество счетов должно соответствовать количеству выданных разрешений на строительство.

47. Открытие застройщиком счета только в уполномоченном банке

Цель привлечения к отношениям застройщика и дольщиков уполномоченных банков является осуществление ими контроля за нецелевым расходованием денежных средств дольщиков.

Это должно обеспечить исполнение застройщиками своих обязательств по строительству и передаче дольщикам квартир.

Таких банков должно быть всего не более 60.

Реестр уполномоченных банков публикуется на сайте Центрального Банка РФ.

48. Размещение денег дольщиков на счете эскроу

Такая схема расчетов станет обязательной с 01.07.19. На момент написания этого материала неиспользование застройщиком счета – эскроу не является негативным признаком при выборе застройщика.

Суть его использования состоит в обеспечении исполнения обязательств сторон сделки. Застройщик не получит деньги дольщика, пока обязательства не будут выполнены.

49. Проверка рейтингов застройщиков вашего региона

Одно правило:

Сегодня отсутствует какой-либо официальный источник информации о деятельности застройщиков, которому можно доверять на сто процентов.

ко всей информации в интернете о застройщиках, рейтингам, ТОП-10 застройщиков по версии разных сайтов, форумам и т.п. нужно относиться критически. Информация на таких ресурсах может не соответствовать действительности.

Причем даже без какого-либо умысла со стороны владельцев таких ресурсов.

Например,

на одном из сайтов, посвященных долевому строительству в отношении одного объекта указано, что по нему застройщиком допущена существенная просрочка около года.

На самом деле,

просрочки в передаче квартир дольщикам допущено не было. Квартиры были переданы в срок, указанный в договорах долевого участия в строительстве.

Видимо, информация владельцем сайта не проверялась, либо за основу была взята дата окончания строительства по проекту, а не сроки передачи квартир дольщикам по договорам.

информация, размещенная на популярном посещаемом ресурсе в отношении застройщика, носит явно негативный характер, при этом не соответствует действительности.

Также вникайте

50. Изучаем отзывы и комментарии на форумах дольщиков

Сейчас в сети достаточно много ресурсов, по которым можно собрать информацию о застройщике, в том числе профильные форумы дольщиков, группы в социальных сетях.

Не верьте всему, что написано!

Сравнивайте информацию с разных ресурсов. Чем их больше – тем информация объективнее.

Кому это выгодно?

Читая информацию на каком-либо сайте, всегда имейте в виду: кому принадлежит этот сайт и с какой целью публикуется информация, которую вы видите.

Недостаточно

Прочитайте каждый отзыв на форумах и в группах в соцсетях.

Распознать фейковый профиль

можно по таким признакам:

• Мало фотографий на странице
• На фотографиях разные люди
• На фото знаменитость
• На фото мало или вообще нет человека (природа, котята, абстракции и т.п.)
• Все или большинство фотографий загружены в один день
• Страница была создана недавно (можно понять по id номеру), датам публикаций
• Мало друзей
• Много подписчиков
• Большинство страниц друзей тоже фейковые
• Много страниц друзей удалены
• Мало публикаций на стене
• Мало или нет вообще аудио и видеозаписей
• Профиль создает впечатление не активного, пустого
• Пользователь не отвечает на сообщения

Реальная история:

Мы у себя на сайте опубликовали информацию об одном из долгостроев Санкт-Петербурга. Через какое-то время под текстом статьи стали появляться комментарии о том, что на объекте все в порядке, строительство идет полным ходом и дом вот-вот будет сдан.

Это конечно же не соответствовало действительности, а профили в соцсети, из-под которой были оставлены комментарии оказались фейковыми.

51. Общаемся с реальным и дольщиками

Найдите реальных пользователей – дольщиков на форумах или в группах в социальных сетях и поговорите с ними.

Если это реальный человек,

настоящий дольщик, а не фейковый аккаунт, то с большой долей вероятности вам ответят и поделятся информацией.

Не ограничивайтесь общением с 1-2 людьми, их мнение может быть не объективным.

Поговорите с таким количеством людей, с каким это вообще возможно.

В большей степени

это касается объектов, которые построены уже на 50 и больше процентов, либо строительство на завершающем этапе.

Особенно, если это объект, по которому в настоящее время уже допущена просрочка.

52. Количество ранее сданных застройщиком объектов

Хороший показатель.

Только при условии,

что застройщиком таких объектов выступал именно ваш застройщик (юридическое лицо), а не другие лица, входящие в некий «холдинг» или «группу компаний».

Если за их строительством стоит другое юридическое лицо, при этом оно со слов менеджеров отдела продаж имеет связь с вашим застройщиком, то такие связи необходимо проверить.

Если вам говорят,

что застройщик – это группа компаний, и, по сути, эти объекты построены одним застройщиком, то можно считать, что этих ранее сданных объектов не было и оценивать интересующего вас застройщика наряду с «новичками».

Принадлежность застройщика к некой группе компаний, имеющей опыт строительства – признак косвенный, но больше положительный.

Информацию об этом

нужно проверить, установить кто действительно был застройщиком объектов, что стало с этим застройщиком после их сдачи, существуют ли сегодня юридические лица, которые выступали застройщиками, какая у них связь с вашим застройщиком, кто руководит этими компаниями и т.п.

Все же, если

у компании есть история, пусть даже строительство велось с участием других юр лиц, то это лучше, чем если у вашего застройщика это первый объект, и он даже не пытается похвалиться предыдущим опытом.

Чем было больше

объектов и чем сложнее они были, тем лучше.

53. Количество сданных с нарушением срока объектов

Проверьте, сколько из построенных застройщиком объектов были сданы не вовремя.

Изучите историю сданных объектов: в какой срок планировалось окончание строительства и когда оно было окончено фактически.

Имейте в виду,

что под просрочкой нужно понимать именно нарушение срока передачи квартир дольщикам, то есть нарушение того срока, который был согласован в договоре долевого участия в строительстве.

Бывает так,

что срок по проекту был нарушен, но сроки передачи квартир дольщикам, указанные в договорах были соблюдены.

Вас именно это должно интересовать в первую очередь.

Если в большинстве построенных застройщиком объектов была допущена просрочка в передаче квартир – это плохо.

54. Период просрочки по сданным объектам

Даже если застройщик допустил просрочки при строительстве большого количества объектов, но при этом, они были незначительными по длительности (в пределах 2-4 месяцев), то это гораздо лучше, чем просрочка по одному объекту из всех, но длительность которой составляет несколько лет.

55. Причины нарушения срока передачи квартир дольщикам

Оценивайте причины просрочки по каждому объекту.

Бывало такое, что застройщик реализовал проект вовремя, но местная администрация незаконно отказала ему в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Такой отказ был впоследствии признан судом незаконным, но квартиры дольщики вовремя уже не получили.

В этом случае нельзя делать негативный вывод о застройщике.

56. Сколько объектов строится сейчас

Масштаб деятельности застройщика является существенным критерием оценки его надежности.

Информация о других строящихся объектах, как правило, указана самим застройщиком на его сайте.

Стоит проверить

Такую информацию через другие ресурсы, а также посмотреть документацию (разрешения на строительство) по каждому из таких объектов – действительно ли они выданы на имя того же юридического лица, что и разрешение в отношении интересующего вас объекта.

Если нет – это значит, что эти другие объекты строит не ваш застройщик, а какие-то другие.

Хорошо это

или плохо – нужно оценивать в каждом конкретном случае, в совокупности с другими критериями.

Наличие у одного застройщика сразу нескольких объектов строительства, по сути, говорит о наличии у него дополнительных обязательств, а у вас конкурентов – дольщиков в случае, если нужно будет взыскивать деньги с застройщика.

Плюс ситуация по каждой стройке обычно разная и диктуется сложностью проекта и взаимодействием с исполнительными органами власти. Это также надо оценить.

57. Строящиеся сейчас объекты с просрочкой

Здесь все просто. Если у вашего потенциального застройщика, помимо интересующего вас объекта есть еще неоконченные строительством объекты, при этом срок их строительства нарушен – выбирайте другого застройщика.

В скором времени в связи с введением правила «один застройщик – одно разрешение на строительство» такой критерий перестанет существовать.

58. Предоставление застройщиком информации о проекте строительства

Один из ключевых факторов надежности застройщика сегодня – это исполнение им обязанности по предоставлению (публикации) информации о проекте строительства.

Если застройщик

не исполняет такую обязанность, или имеются какие-то сложности в ознакомлении с такой информацией или ее частью, то следует поискать другого застройщика.

Информация о проекте строительства объекта содержится в ст. 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве и должна соответствовать документации по планировке территории, проектной документации и содержать информацию:

• о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства
• о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора)
• о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование
• о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий
• о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом
• коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе
• о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство)
• о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка
• о планируемых элементах благоустройства территории
• о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений
• о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи
• о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения
• о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме)
• о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
• о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
• о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона
• об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства
• о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика
• информацию, указанную в части 6 статьи 18.1 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1
• иная не противоречащая законодательству информация о проекте строительства.

59. Исполнение застройщиком обязанности по раскрытию информации

Действующим законодательством установлена обязанность застройщиков раскрывать информацию, которая свидетельствует о его надежности и позволяет дольщику сделать правильный выбор застройщика.

Раскрыть информацию

– значит обеспечить свободный доступ к ней. Если застройщиком доступ к такой информации не обеспечен, то есть существуют какие-то трудности в ее получении у застройщика или в открытом доступе на сайте застройщика, то это один из признаков его ненадежности.

Раскрываемую застройщиком информацию тоже нужно проверять и давать ей оценку.

Перечень такой информации определен законом:

• разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства
• разрешение на строительство
• заключение экспертизы проектной документации
• проектная декларация
• заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона
• проект договора участия в долевом строительстве
• условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями закона в случае размещения таких средств на счетах эскроу
• промежуточная бухгалтерская (финансовую) отчетность
• годовая бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение
• фотографии строящихся застройщиком объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства
• градостроительный план земельного участка
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия
• документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика
• сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве
• извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности
• сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер)

60. Предоставление застройщиком для ознакомления документов

По закону застройщик должен не только публиковать информацию об объекте строительства, но и предоставлять для ознакомления по требованию участников долевого строительства следующие документы:

• разрешение на строительство
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

Стоит пояснить, что означает «по требованию участника долевого строительства» и как правильно требовать у застройщика предоставления таких документов.

Сначала нужные вам документы следует просто попросить показать представителя застройщика, например, сотрудника отдела продаж.

Если вам прямо отказывают в предоставлении документов, то рекомендуем выбрать другого застройщика.

Если с предоставлением вам документов какие-то сложности: вам вроде бы и не отказываются их предоставить, но нужно чего-то подождать, кого-то нет на месте и т.п., то следует выразить ваше требование в письменном виде и отправить его почтовым отправлением по юридическому адресу застройщика.

Письменное требование можно также вручить и представителю застройщика.

61. Прозрачность хода строительства

Не должно быть никаких сложностей с тем, чтобы быстро получить информацию о ходе строительства интересующего вас объекта. В том числе и визуальную.

С недавнего времени является обязанностью застройщика публиковать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта.

Фотографии, отражающие ход строительства

Кроме этого,

сейчас все уважающие себя застройщики у себя на сайтах обеспечивают возможность в любой момент времени увидеть онлайн трансляцию со стройки, а также публикуют план строительных работ и сведения о том, какие работы в какой степени уже выполнены.

Ну и естественно, не должно быть никаких сложностей с непосредственным посещением стройки.

62. Посещение объекта строительства

Это обязательное условие проверки и выбора застройщика и объекта, в который вложить деньги.

Но мы не стали бы писать об этом, если бы не видели своими глазами ситуации, когда люди вкладывают деньги в строительство объекта, который уже не строился на тот момент 8 лет.

Нужно увидеть

объект своими глазами, понять, что на нем действительно что-то строится:

• есть рабочие в достаточном количестве (не 1-2 человека),
• вагончики (бытовки) для размещения рабочих,
• строительная техника (краны, тракторы, самосвалы, бетономешалки),
• на объекте лежат строительные материалы,
• при этом что-то происходит, а не стоит на месте.

Обратите внимание:

сколько этажей уже построено, на каком этапе строительство (остекление и т.п.) и соответствует ли это тому, что вам говорили в отделе продаж застройщика.

63. Соответствие графика реализации проекта фактическому строительству

Это в большей степени касается объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, когда срок сдачи объекта и передачи квартир дольщикам имеет большее значение, а просрочка в каждый день является существенной.

К примеру

Застройщик обещает вам, что объект будет сдан через 4 месяца. Как это можно проверить и понять, что на это не уйдет 6-8 месяцев?

Не будучи профессионалом в сфере строительства сделать это сложно.

Привлекать в таких случаях строительного эксперта, который оценит объект и строительные работы, которые на нем сейчас происходят, а также возможные основания для отказа в вводе объекта в эксплуатацию.

И четко ответит

на вопрос: соответствуют ли обещанные застройщиком сроки передачи вам квартиры реальному ходу строительства объекта.

64. Консультация строительного эксперта

Помимо оценки соответствия планируемых этапов и сроков строительства реальным, попросите строительного эксперта оценить качество строительства объекта.

Ведь несоответствие построенного объекта строительным нормам и правилам является по закону признаком самовольной постройки, подлежащей сносу.

Почему при строительстве частного дома такое большое значение придается технологии строительства, используемым материалам и технологиям, а при покупке квартиры мы об этом забываем.

Ведь вам и вашим детям

жить в этой квартире не один год, и нужно понимать, с какими проблемами можно столкнуться через 5-10-15 лет.

Если у вас на примете несколько объектов строительства, попросите эксперта сравнить их с этой точки зрения и сделать вывод: качество какого из них лучше.

65. Сравнение цен на рынке недвижимости

Сравните цены на все строящиеся объекты того же класса, что и выбранный вами.

Сравнивать нужно с ценами на объекты, расположенные в том же районе, либо других аналогичных по удаленности от центра и инфраструктуре районах.

Вы увидите, что у всех предложений одного класса квартир цена за квадратный метр примерно одинаковая.

При этом у надежных застройщиков цены будут на 10-20% выше, чем средняя цена в этом сегменте.

Опасайтесь заманчивых предложений

Если вы видите, что цена на квартиры в каком-то объекте, наоборот, на 10-20 % ниже чем в остальных – это негативный признак. К такому предложению нужно относиться крайне настороженно.

В нашей практике был случай, когда некая группа лиц, даже не получив разрешение на строительство объекта, разместили рекламу о продаже квартир по 900 тысяч рублей.

Объект «строился» в одном из самых застраиваемых районов Санкт-Петербурга.

Пенсионерам и ветеранам ВОВ предлагались особые условия.

В итоге, собрав деньги с бабушек и дедушек, группа лиц куда-то исчезла, а строительство так и не началось.

если цена квартиры кажется вам слишком привлекательной – стоит рассмотреть другие варианты.

66. Проверка срока передачи дольщику квартиры

Когда застройщик называет вам срок исполнения обязательств, обращайте внимание на то, какой именно срок имеется в виду.

Дольщик, естественно, имеет в виду срок передачи ему квартиры.

Застройщики часто лукавят

акцентируя внимание дольщика на ином сроке, например, сроке ввода объекта в эксплуатацию, причем ориентировочном, понимая, при этом, что дольщик рассчитывает уже получить квартиру в такой срок.

Как это происходит:

Застройщик называет дольщику некий срок, назовем его «срок окончания строительства».

При этом дольщик понимает это так, что в указанный срок ему уже будут переданы ключи.

Застройщик же не стремится развеять это заблуждение.

На первой странице договора

жирным шрифтом застройщик указывает названный срок, что снимает у дольщика остатки сомнений.

Но этот срок

формулируется как «ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию», а реальный срок передачи квартиры маскируется далее по тексту договора где-нибудь в разделе «Права и обязанности застройщика».

Суть в том

Что по закону обязательством застройщика перед дольщиком является именно передача квартиры и считать такое обязательство нарушенным можно только в случае нарушения срока, указанного в договоре как срок передачи квартиры.

Нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию, тем более ориентировочного, не является ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств и не влечет для него никакой ответственности.

67. Вид предлагаемого застройщиком договора

Это один из ключевых факторов оценки и выбора застройщика и объекта.

Попросите показать

вам и дать для ознакомления проект предлагаемого к заключению договора, а также иные сопутствующие документы по будущей сделке.

Если застройщик не дает

вам выносить из офиса документы для спокойного ознакомления дома и консультации юриста – это плохо. Лучше выбрать другого застройщика.

В большинстве случаев

застройщик предложит вам заключить договор долевого участия в строительстве или договор о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Если не вдаваться в подробности,

(на дату написания данного материала) заключать только договор участия в долевом строительстве, при этом, проводя должный правовой анализ его содержания юристом.

Договор ЖСК

Тоже одна из предусмотренных законом форм привлечения денежных средств на строительство, но по нему гораздо больше рисков, которые сложно исключить. Поэтому договор ЖСК заключать можно, но в крайнем случае, если совсем нет других вариантов и только с должным сопровождением профессионального юриста.

Другие виды договоров:

предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия в строительстве, внесение денег по договору займа и т.п. лучше даже не рассматривать.

Если других вариантов нет – необходимо обязательное участие юриста в такой сделке.

68. Анализ предлагаемого застройщиком договора

Договор, который вам предлагает заключить застройщик, нужно оценить с разных позиций.

Ключевые из них:

• соответствие договора обязательным требованиям закона к такому договору;
• соответствие условий договора и порядка проведения сделки той информации, которую вам предоставляет застройщик ДО его заключения;
• оценка и исключение рисков дольщика при проведении расчетов, государственной регистрации договора и на других этапах сделки (порядок раскрытия аккредитива и т.п. тонкости);
• оценка на наличие условий договора, негативных с точки зрения текущей судебной практики в регионе заключения договора.

Обратите внимание

Чтобы договор и иные документы, которые вам дали до проведения сделки и которые вы показывали юристу соответствовали документам в момент их подписания.

Мы сталкивались с тем,

что в офисе застройщика для ознакомления людям давали документы одного содержания, а при подписании договора их содержание менялось.

Как можно догадаться, менялось не в пользу дольщика.

69. Внесение изменений в условия предлагаемого договора

Это относится в большей степени к сделкам, не предусмотренным положениями закона об участии в долевом строительстве.

Бывают ситуации,

когда в общем сделка оценивается нашими юристами как безопасная, но в предлагаемом виде договор подписывать никак нельзя.

Если вы заинтересованы в заключении договора и приобретении именно этого объекта недвижимости – нужно добиваться внесения изменений в условия договора.

У нас в практике

были случаи, когда предлагаемый застройщиком к заключению договор содержал условия, создающие для дольщика очевидный риски. Сотрудники застройщика и слышать не хотели об изменении условий договора.

Нужно понимать,

что сотрудники отдела продаж застройщика, которые с вами общаются – не юристы, и зачастую им просто не понять, что до них пытается донести юрист.

Начальник юридического отдела застройщика, выслушав нашего юриста, согласился, что условия договора являются для покупателя рискованными, и в договор были внесены нужные изменения.

70. Проверка наличия и срока действия полномочий на заключение договора

При подписании договора обязательно нужно проверять полномочия того лица, которое подписывает с вами договор от имени застройщика.

Варианта два: руководитель юридического лица или иное уполномоченное лицо.

Если договор подписывает руководитель, проверить нужно:

1. Решение учредителей юридического лица о его назначении на должность.
2. Срок его полномочий по уставу юридического лица.
3. Выписку из ЕГРЮЛ, он должен там фигурировать как лицо, действующее без доверенности от имени юридического лица.

Если договор подписывает иное уполномоченное лицо:

1. Доверенность с правом подписания такого договора от имени застройщика.
2. Полномочия руководителя юридического лица на дату выдачи им доверенности (проверка как в первом случае).

71. Проверка полномочий, включаемых застройщиком в доверенность для регистрации договора

При заключении договора с застройщиком, дольщика обычно просят оформить нотариальную доверенность, необходимую для подачи договора на его государственную регистрацию.

При этом дольщики, как правило, не уделяют этому должного внимания, что увеличивает их риски.

Акцентируйте внимание

при составлении доверенности на следующем:

① На перечне полномочий, которыми вы наделяете представителей застройщика. Нотариусу все равно, какие полномочия включены в доверенность. Он не проводит никакого правового анализа вашей сделки и необходимости включения в текст доверенности тех или иных полномочий.

Предполагается, что

подписывая доверенность, вы отдаете себе отчет в том, какими полномочиями и для чего вы наделяете представителей застройщика.

Никакой «стандартной формы» доверенности не существует!

Поэтому необходимо исключать из текста доверенности все лишние полномочия.

② На кого вы выдаете доверенность.

Когда застройщик просит вас выдать доверенность на каких-то людей, нужно установить и обеспечить себя доказательствами того, что такие люди имеют отношение к застройщику.

В противном случае

с какой стати застройщик просит вас выдать доверенность именно на них?

Они могут быть либо работниками застройщика по трудовому договору, либо каким-то иным образом быть уполномочены застройщиком.

В любом случае, это должно быть документально подтверждено.

Иначе, в случае возникновения спорных ситуаций (утрата документов и т.п.) застройщик может занять позицию, что люди, на которых вы выдали доверенность, никакого отношения к нему не имеют и будет юридически прав.

③ Срок действия и отзыв доверенности.

Срок действия доверенности должен быть разумным и оправданным. То есть если доверенность подразумевает подачу и получение от вашего имени документов в УФРС, то срок действия доверенности в 5 лет не является оправданным.

Наряду с проблемой включения в текст доверенности излишних полномочий, выдача доверенности на неоправданно длительный срок может иметь ряд рисков.

Другая проблема

– отзыв доверенности. Обычно люди выдают доверенность и тут же забывают о ее существовании. Это неправильно и опасно.

После совершения вашими поверенными (на чье имя вы выдали доверенность) необходимых действий, доверенность нужно обязательно отозвать, если на этот момент не истек срок, на который она была выдана.

Для отзыва доверенности обратитесь к тому же нотариусу, который ее выдал.

72. Безопасность передачи и оприходования денег

Контроль и обеспечение безопасности передачи денег – ключевой момент и вы не можете позволить себе относиться к нему безответственно. Нужно исключить из числа ваших потенциальных застройщиков тех, кто предлагает рискованные схемы расчетов.

Речь идет про расчеты наличными деньгами.

Их нужно исключить.

Это снимает много рисков, в том числе получения от вас денег неуполномоченным лицом и т.п. В российской судебной практике есть случаи, когда в подтверждение получения денег дольщикам выдавалась квитанция к приходному кассовому ордеру.

Застройщик объект не сдал.

И при попытке взыскать свои деньги с застройщика суды отказывали, поскольку не было доказано, что деньги были фактически получены застройщиком. Квитанция была подписана неуполномоченным лицом.

Поэтому, когда вам нужно сделать оплату застройщику – лучше всего платить со своего счета на счет застройщика безналичным путем. Вы всегда сможете подтвердить факт оплаты застройщику платежными документами, а банк это подтвердит.

Есть заблуждение

Что расчеты с использованием банковской ячейки или ячейки специализированного хранилища являются безопасными.

Это не так.

1 миллиард 300 миллионов рублей

Примерная сумма денег, украденная за 5 минут в 2016 году из ячеек «Промсвязьбанка» на Площади Победы в Санкт-Петербурге.

Не слышали про это?

Ничего удивительного, потому что о таких историях не рассказывают в новостях.

Посмотрите информацию в интернете:

А как вы думаете,

людям, потерявшим деньги кто-то компенсировал убытки?

По договору аренды банковской ячейки банк по сути не несет никакую ответственность, потому что содержимое ячейки нигде в договоре не фиксируется, а доказать потом, что в ячейку положили 10 миллионов, а не 100 рублей, или что туда вообще что-то клали – практически невозможно.

Что уж говорить

про небанковские ячейки, когда договор заключается с каким-нибудь ИП. Вы же понимаете, что этот ИП никогда в жизни не возместит вам и другим пострадавшим убытки.

73. Условия раскрытия аккредитива

Выбирайте застройщика, который не пытается вас ввести в заблуждение в деталях сделки.

Часто использование банковского аккредитива как схемы расчетов при покупке квартиры само по себе кажется гарантией безопасности.

Если застройщик

проводит расчеты с использованием банковского аккредитива, якобы для соблюдения ваших интересов безопасности, то условия такого аккредитива должны быть «прозрачными» и иметь для вас смысл.

Если не проконтролировать условия раскрытия банком аккредитива в пользу застройщика – вся эта процедура теряет смысл.

Мы сталкивались с ситуацией

когда дольщику говорят, что деньги с аккредитива застройщик получит после государственной регистрации договора, но по факту, при оценке условий договора банковского аккредитива, предлагаемые банком – партнером застройщика, оказалось, что аккредитив раскрывается после предоставления застройщиком расписки УФРС в получении документов на государственную регистрацию.

что застройщик получил бы деньги независимо от того, будет ли зарегистрирован договор долевого участия и когда он будет зарегистрирован.

Для дольщика это то же самое, что отдать деньги застройщику прямо в офисе при подписании договора долевого участия.

То есть никакие его интересы не соблюдаются.

Другие условия аккредитива

(безотзывность и т.п.), естественно тоже необходимо проверять и изменять для исключения рисков дольщика. Для этого конечно лучше обратиться к юристу.

74. Страхование гражданской ответственности застройщика

По закону застройщик не обязан страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости.

Поэтому, если застройщик такую ответственность застраховал, то это является плюсом в его пользу.

Часто люди думают,

видя, что ответственность застройщика застрахована, что если они не получат квартиру в срок, то смогут получить возмещение за счет страховой компании. Это не так.

Страховым случаем может быть признан, например, только случай банкротства застройщика.

Обратите внимание,

какие именно риски являются объектом страхования: они указаны в самом страховом полисе (его застройщики обычно любят демонстрировать) или в правилах страхования, которые можно посмотреть на сайте страховой компании.

75. Надежность страховой компании

Если застройщик не сдаст объект и все дольщики побегут получать страховое возмещение, хватит ли денег у страховой компании на всех.

Мы видели

ситуации, когда, например, при банкротстве туроператора, вслед за ним банкротится и страхования компания, которая застраховала его ответственность.

Поэтому стоит проверить надежность страховой компании также, как и надежность самого застройщика.

страховой компании, читайте про нее отзывы и т.д. Есть простой и проверенный способ оценить надежность страховой компании. Если вы первый раз слышите про такую страховую, то, скорее всего, ее не получится отнести к разряду надежных.

76. Консультация с судебными юристами вашего города/региона

Никто так хорошо не знает о возможных рисках, как судебный юрист.

Найдите у себя

в городе судебных юристов, которые занимаются ведением споров в судах с застройщиками.

Посоветуйтесь с ними, спросите, какая у них есть информация в отношении конкретного застройщика или объекта.

Посетите хотя бы 3-5

юристов вашего города. Сравните, что они вам расскажут и посоветуют.

Проверяйте опытность

юриста: попросите показать вам выигранные юристом дела.

В решении суда указывается, кто представлял интересы истца в суде.

Чтобы доверять мнению юриста, таких решений у него должно быть много.

Похожие статьи