Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

• поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
• осуществлять текущий ремонт;
• нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Наймодатель юридическое лицо

Выше мы уже отмечали, что предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

В преамбуле соглашения следует указать данные о должностном лице, которое действует от имени компании.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора

В ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.

В их число будут входить такие данные.

В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.

Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.

С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.

Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.

В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.

Нужна ли регистрация

Как известно, договор аренды недвижимости нуждается в государственной регистрации (см. пункт 2 статей 609, 651 ГК РФ).

Давайте разберёмся, распространяются ли данные нормы по отношению к договору ссуды (безвозмездного пользования).

Договору ссуды уделено внимание в Главе 36 ГК РФ. В статье 689 приводятся ссылка на некоторые правовые нормы об аренде, но в них речь о государственной регистрации сделки не идёт.

Следовательно, по общему правилу, договор безвозмездной аренды в дополнительной государственной регистрации не нуждается.

Исключение сделано в отношении объектов культурного наследия. Для договора в отношении них государственная регистрация необходима независимо от того, на какой срок подписано соглашение.

Налоги и налоговые риски

Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.

Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.

В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.

Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.

При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.

Типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Чтобы легче было получить представление о том, как должен выглядеть договор безвозмездной аренды (ссуды), мы приводим примерный образец соглашения.

Его можно взять за основу для подготовки текста собственной сделки. При редактировании добавьте свои пункты или исключите лишнее.

Надеемся что, данный материал помог вам разобраться в особенностях безвозмездной аренды коммерческого объекта недвижимости.

Информационное сообщение

Имущество получено в безвозмездное пользование: налоговые последствия

Нередко организации, не имея достаточных средств для покупки необходимого имущества, берут его во временное пользование. Например, это может быть персональный компьютер или личный автомобиль сотрудника. Но бывает и так, что в безвозмездное пользование предоставляются здания, помещения или оборудование. Разобраться c нюансами исчисления налога на прибыль в подобной ситуации поможет статья

Для осуществления предпринимательской деятельности требуются различные основные средства. Но организации не обязательно приобретать их в собственность. Она может взять это имущество в аренду или в безвозмездное пользование. Передачу имущества в безвозмездное пользование многие иногда путают c безвозмездной передачей имущества. Однако разница между этими операциями принципиальная - при безвозмездной передаче имущества право собственности на него переходит от передающей стороны к получающей. А собственник имущества, переданного в безвозмездное пользование, не меняется - это ссудодатель (передающая сторона).

Правовое регулирование

В соответствии c пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодекса по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, c учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, договор безвозмездного пользования по сути близок к договору аренды. Поэтому к подобным договорам применяются отдельные правила, установленные для арендных отношений. Основное отличие договора ссуды от договора аренды - его безвозмездность, ведь договор аренды предусматривает предоставление вещи во временное пользование и владение за плату.

Как правило, между собственником или иными лицами, управомоченными на то законом или собственником (далее - ссудодатели), и ссудополучателями возникают вопросы, связанные c содержанием указанного имущества, его эксплуатацией, ремонтом и др. Эти вопросы регулируются нормами статьи 695 ГК РФ. В ней определено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и осуществлять все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если она погибла или была испорчена в связи c тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии c договором или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (ст. 696 ГК РФ).

При безвозмездном использовании имущества нужно признать доход

Чем обернется безвозмездное пользование имуществом. При получении имущества по договору ссуды у организации появляется право бесплатно пользоваться данным имуществом. В пункте 8 статьи 250 Налогового кодекса указано следующее. При безвозмездном получении имущества (работ, услуг) или имущественных прав (включая право пользования имуществом), за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ, у организации-получателя возникает внереализационный доход, который необходимо учитывать при формировании налоговой базы по налогу на прибыль согласно статьям 247 и 248 НК РФ.

Отметим, что данный подход уже достаточно давно подтверждается и судебной практикой (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2008 по делу № А82-11801/2007-14, правомерность которого подтверждена Определением ВАС РФ от 22.09.2008 № 11458/08). А в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных c применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ № 98) указано, что в силу пункта 8 статьи 250 НК РФ доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признается в качестве внереализационного дохода. Применение данной нормы не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью.

Установленный названной нормой принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых c учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью.

Кстати

Подлежит ли государственной регистрации договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом

Как уже отмечалось, отношения сторон по договору безвозмездного пользования схожи c отношениями по договору аренды. Правила, регулирующие арендные правоотношения, предусмотренные главой 34 ГК РФ, которые применяются к договорам безвозмездного пользования, указаны в пункте 2 статьи 689 ГК РФ (см. вынос на этой странице). Отметим, что среди них отсутствует норма пункта 2 статьи 609 ГК РФ, которой установлена обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Напомним, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки c землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных в статье 131 ГК РФ и Федеральном законе от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок c ним». В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК РФ), права ссудополучателя на временное безвозмездное пользование не упомянуты.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора передачи объекта недвижимости в безвозмездное временное пользование и возникшего в связи c этим у ссудополучателя права временного безвозмездного пользования объектом недвижимости, а также временного обременения собственности на объект недвижимости. Данная точка зрения подтверждается и судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 02.11.2006 по делу № А65-37749/2005-СГ3-13 и ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2008 № Ф04-4239/2008(7906-А46-9))

Если имущество получено от учредителей. Согласно пункту 2 статьи 38 НК РФ (в отличие от статьи 128 ГК РФ) имущественные права не относятся к имуществу. Поэтому льгота, предусмотренная подпунктом 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ, не распространяется на доходы в виде полученных имущественных прав. Напомним, что на основании указанной нормы главы 25 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от организации:

• если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации;
• уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации.

Следовательно, организации, получившие в безвозмездное пользование имущество от своих учредителей (акционеров), независимо от размера их доли в уставном капитале должны включить в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

Оценка полученного дохода. Итак, не вызывает сомнений, что для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права, а значит, у организации возникает налогооблагаемый доход. Правомерен вопрос - как оценить названный внереализационный доход при определении налоговой базы?

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых c учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии c главой 25 НК РФ остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Таким образом, налогоплательщик, получивший по договору в безвозмездное пользование имущество, отражает в налоговом учете внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, величина которого определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Правомерность применения положений статьи 40 НК РФ к имущественным правам также подтверждается указанной выше судебной практикой.

Обратите внимание: условия сделок по аренде нежилого помещения и по передаче аналогичного имущества в безвозмездное пользование могут быть признаны сопоставимыми, на что указал Высший арбитражный суд РФ в Определении от 23.07.2007 № 8714/07.

Причем в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ № 98 содержатся выводы о возможности оценки дохода, получаемого при безвозмездном пользовании имуществом, на основании обычно применяемых ставок арендной платы, взимаемых за пользование аналогичным имуществом. Следовательно, для оценки дохода в виде безвозмездного пользования имуществом как минимум необходимо установить (постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 № А42-7203/2008):

• аналогичность (однородность) имущества, сданного в аренду и переданного в безвозмездное пользование;
• сопоставимость условий сделок по аренде и передаче имущества в безвозмездное пользование.

ООО «Альфа» (ссудополучатель) c 1 сентября 2010 года заключило договор безвозмездного пользования офисным помещением площадью 50 кв. м на третьем этаже здания сроком на пять лет. Рыночная цена аренды 1 кв. м в данном помещении составляет 1000 руб., о чем у ссудополучателя имеется письмо собственника здания (это ставка, по которой сдаются в аренду аналогичные помещения, находящиеся на этом же этаже в этом же здании).

Сумма, которую ссудополучатель должен ежемесячно признавать в составе внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ), составит 50 000 руб. (50 кв. м × 1000 руб.).

Указанный доход нужно отражать по строкам 103 приложения № 1 к листу 02 декларации по налогу на прибыль, а также по строке 100 в составе итоговой суммы внереализационных доходов.

Дата признания «безвозмездного» дохода. В какой момент следует учитывать доход при безвозмездном пользовании имуществом? Организации, применяющие метод начисления, должны признавать такие доходы в течение всего периода пользования имуществом на конец каждого квартала (месяца). Основание - пункт 1 статьи 271 и статья 285 НК РФ.

Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, датой получения дохода в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом считается дата подписания документов, подтверждающих передачу имущественных прав, или дата фактического получения имущественных прав на безвозмездное пользование имуществом (п. 2 ст. 273 НК РФ).

При передаче имущества по договору ссуды негативные налоговые последствия возникают не только у ссудополучателя, но и у ссудодателя.

Налоговый учет у ссудодателя

Организация, передавшая имущество в безвозмездное пользование, исключает его из состава амортизируемого имущества c месяца, следующего за месяцем передачи имущества. Поэтому по основным средствам, передаваемым по договору ссуды, начиная c 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. Данный порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 256 и пунктом 2 статьи 322 Налогового кодекса.

После окончания договора безвозмездного пользования и возврата основных средств налогоплательщику-ссудодателю амортизация начисляется в общеустановленном порядке начиная c 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику.

Обратите внимание: ссудодатель не может учесть в составе расходов для целей налогообложения прибыли затраты по содержанию и поддержанию такого имущества в исправном состоянии, даже если это предусмотрено договором ссуды, поскольку данные затраты не соответствуют требованиям статьи 252 НК РФ. Они не будут являться для ссудодателя экономически обоснованными, так как он не использует это имущество в предпринимательской деятельности. Кроме того, в пункте 16 статьи 270 НК РФ сказано, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных c такой передачей.

Расходы на содержание и эксплуатацию полученного имущества

Напомним, что согласно статье 695 Гражданского кодекса на ссудополучателя возлагаются затраты:

• на содержание объекта ссуды;
• поддержание его в исправном состоянии, включая текущий ремонт.

Подобные затраты необходимы для нормальной эксплуатации имущества в процессе деятельности, направленной на получение прибыли у организации, получившей имущество по договору ссуды.

В целях налогового учета расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных в статье 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком для деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Таким образом, в случае осуществления деятельности, направленной на получение дохода и связанной c использованием имущества, полученного по договору безвозмездного пользования, организация вправе отнести к расходам для целей налогообложения прибыли затраты на содержание такого имущества (включая затраты по его поддержанию в исправном состоянии). Конечно, при условии их соответствия нормам статьи 252 НК РФ.

Разумеется, названные затраты будут учитываться, если согласно заключенному сторонами договору ссуды эти затраты возложены на организацию-ссудополучателя. Речь идет о затратах на оплату коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи и др. Они могут быть включены ссудополучателем в состав прочих расходов, связанных c производством и (или) реализацией, при подтверждении этих расходов соответствующими первичными документами - счетами ссудодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных организации-ссудодателю соответствующими организациями, в отношении фактически используемых ссудополучателем коммунальных, эксплуатационных услуг и услуг связи.

Расходы на ремонт

Пунктом 1 статьи 260 НК РФ определено, что расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором такие расходы осуществлены, в размере фактических затрат. А в пункте 2 данной статьи сказано, что ее положения применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено. Поскольку по сути отношений договоры аренды и безвозмездного пользования близки, расходы, связанные c ремонтом амортизируемых основных средств, арендуемых налогоплательщиком, и основных средств, полученных в безвозмездное пользование, могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных c производством и реализацией (при условии их соответствия нормам пункта 1 статьи 252 НК РФ). Аналогичная точка зрения изложена в письме Минфина России от 22.03.2010 № 03-03-06/1/159.

Как известно, налогоплательщик для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии c порядком, установленным положениями статьи 324 НК РФ. В ней указано, что такой резерв рассчитывается исходя из суммы первоначальной стоимости всех объектов амортизируемого имущества, однако имущество, полученное по договору ссуды, не входит в состав амортизируемого. Поэтому за счет созданного резерва на ремонт основных средств могут быть списаны только расходы на ремонт собственных основных средств организации-ссудополучателя.

Капитальные вложения в имущество, полученное по договору безвозмездного пользования

Напомним, что c 2009 года к амортизируемому имуществу, помимо капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором c согласия арендодателя, также относятся и капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем c согласия организации-ссудодателя в объекты основных средств, предоставленные по договору безвозмездного пользования.

Указанные капитальные вложения в объекты основных средств, полученные по договору ссуды, амортизируются в следующем порядке:

• если их стоимость возмещается организацией-ссудодателем, то амортизацию начисляет ссудодатель;
• если их стоимость не возмещается организацией-ссудодателем, то амортизацию по ним начисляет ссудодатель в течение срока действия договора безвозмездного пользования исходя из сумм амортизации, рассчитанных c учетом срока полезного использования, определяемого для полученных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии c Классификацией основных средств .

ООО «Сигма» c 1 мая 2009 года заключило договор безвозмездного пользования офисным помещением на третьем этаже здания сроком на пять лет. В августе 2010 года c согласия собственника здания (ссудодателя) ООО «Сигма» за свой счет осуществило перепланировку помещения, носящую капитальный характер. Работы закончены в сентябре, общая сумма затрат на неотделимые улучшения составила 100 000 руб. Данное здание входит в восьмую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 20 и до 25 лет включительно). Организация-ссудополучатель установила срок полезного использования по произведенным капитальным вложениям - 20 лет 10 месяцев (250 мес.).

Следовательно, c октября 2010 года ссудополучатель вправе начать начислять амортизацию по произведенным капитальным вложениям. Норма амортизации (п. 4 ст. 259 НК РФ) составляет 0,4% (1 ÷ 250 мес. × 100%) в месяц или 4,8% (0,4% × 12 мес.) в год. Ежемесячная сумма амортизации равна 400 руб. (100 000 руб. × 0,4%).

Значит, ООО «Сигма» может учитывать в налоговом учете расходы в сумме 400 руб. ежемесячно начиная c октября 2010 года.

Обратите внимание: правила применения амортизационной премии в размере от 10 до 30% на ссудополучателя не распространяются. Ведь произведенные им неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью имущества, полученного в безвозмездное пользование, и не остаются на балансе у ссудополучателя, а подлежат возврату вместе c имуществом собственнику. Кроме того, для капитальных вложений в объекты основных средств, полученных по договору безвозмездного пользования, установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный статьей 258 НК РФ. Такие разъяснения даны, в частности, в письме Минфина России от 09.02.2009 № 03-03-06/2/18.

Причем сумма капитальных вложений в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем, при возврате их ссудодателю не учитывается им в доходах при определении налоговой базы. Основание - подпункт 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Получение имущества в безвозмездное пользование различными категориями налогоплательщиков

Бюджетные учреждения и некоммерческие организации. Требование о включении в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, доходов в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав не распространяется на случаи, поименованные в статье 251 НК РФ. Так, согласно пункту 2 данной статьи при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц, использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.

Справка

Бухгалтерский учет операций по безвозмездному пользованию имуществом

Основные средства, полученные в безвозмездное пользование, учитываются у организации-ссудополучателя на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». При передаче основных средств ссудополучателю оформляется акт приемки-передачи основных средств по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б). На основании этого акта в бухучете производится запись по дебету забалансового счета 001 на оценочную стоимость основного средства, указанную в договоре.

На полученное в безвозмездное пользование основное средство следует заполнить инвентарную карточку унифицированной формы № ОС-6 (ОС-6а, ОС-6б), в которой делают пометку «Безвозмездное пользование. За балансом». Инвентарные карточки по объектам, учитываемым за балансом, хранятся отдельно.

По окончании (прекращении, расторжении) договора безвозмездного пользования и возврату ссудодателю его имущества необходимо:

• оформить акт по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
• в инвентарной карточке сделать соответствующую запись о снятии c забалансового учета основного средства в связи c окончанием договора безвозмездного пользования;
• с кредита забалансового счета 001 списать стоимость возвращаемого основного средства

К указанным целевым поступлениям c 2010 года также относятся имущественные права в виде права безвозмездного пользования государственным и муниципальным имуществом, полученные по решениям органов государственной власти и органов местного самоуправления некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности. Основание - подпункт 16 пункта 2 статьи 251 НК РФ (введен Федеральным законом от 25.11.2009 № 281-ФЗ). Если бюджетное учреждение заключит договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, находящимся в собственности третьего лица (индивидуального предпринимателя), учет доходов в целях налогообложения прибыли будет производиться в общем порядке.

Образовательные учреждения. В подпункте 22 пункта 1 статьи 251 НК РФ сказано, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, безвозмездно полученного государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также негосударственными образовательными учреждениями, имеющими лицензии на право ведения образовательной деятельности, на ведение уставной деятельности.

Отметим, что названным выше подпунктом предусмотрено освобождение перечисленных в нем образовательных учреждений только при получении доходов в виде безвозмездно полученного имущества. Освобождение от налогообложения доходов в виде безвозмездно полученных имущественных прав данной нормой не предусмотрено.

Как уже отмечалось, при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц, использованные указанными получателями по назначению. Причем получатели указанных целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.

С 2010 года образовательные учреждения, как и иные некоммерческие организации, вправе не учитывать в доходах имущественные права в виде права безвозмездного пользования государственным и муниципальным имуществом, полученные по решениям органов государственной власти и органов местного самоуправления некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности (подп. 16 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Муниципальные унитарные предприятия. Нередко муниципальные образования в лице комитетов по управлению имуществом передают имущество муниципальным предприятиям по договору безвозмездного пользования. Возникает ли в этой ситуации у МУП доход, подлежащий обложению налогом на прибыль? Подпунктом 26 пункта 1 статьи 251 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде средств и иного имущества, которые получены унитарными предприятиями от собственника имущества этого предприятия или уполномоченного им органа.

Обратите внимание: если собственник передает унитарному предприятию имущество по договору безвозмездного пользования, предприятие получает безвозмездно от собственника не имущество, а имущественное право (право пользования данным имуществом). Действие указанной выше нормы на имущественные права не распространяется. Поэтому у МУП на основании пункта 8 статьи 250 НК РФ возникает доход, облагаемый налогом на прибыль. Этот доход оценивается в размере рыночной цены на аренду аналогичного имущества. Именно такой точки зрения в настоящее время придерживается Минфин России (письма от 24.07.2008 № 03-03-06/2/91 и от 04.02.2008 № 03-03-06/1/77).

Организации, переведенные на уплату единого налога на вмененный доход. На первый взгляд организации, переведенные на уплату ЕНВД, не являются плательщиками налога на прибыль. Однако такое утверждение не совсем верно - налог на прибыль не уплачивается только в отношении доходов от видов деятельности, переведенных на уплату ЕНВД (ст. 346.26 НК РФ). Но бывает, что организации - плательщики ЕНВД осуществляют розничную торговлю продовольственными и промышленными товарами и при этом используют торговое оборудование, полученное от учредителя (учредителей) на основании договора безвозмездного пользования. Возникает ли в данной ситуации доход, облагаемый налогом на прибыль? Как было сказано выше, Президиум ВАС РФ в информационном письме № 98 указал, что согласно пункту 8 статьи 250 НК РФ доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признается в качестве внереализационного дохода.

Минфин России в письмах от 15.08.2007 № 03-11-04/3/324 и от 23.12.2008 № 03-11-04/3/568, ссылаясь на позицию ВАС РФ, разъяснил, что при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, облагаемой ЕНВД, экономическая выгода организации в виде имущественного права на торговое оборудование, полученное в безвозмездное пользование, подлежит включению в состав доходов, облагаемых налогом на прибыль.

Рамиль

"Следовательно, организации, получившие в безвозмездное пользование имущество от своих учредителей (акционеров), независимо от размера их доли в уставном капитале должны включить в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества."

НК РФ: "ст. 251 п.1 п/п 11) в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:

от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) передающей организации;

от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) получающей организации;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2002 N 191-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

от физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) этого физического лица.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2002 N 191-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При этом полученное имущество не признается доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение одного года со дня его получения указанное имущество (за исключением денежных средств) не передается третьим лицам;"

Разве учредители - это не физ. лица?

Андрей

А если физическое лицо передало имущество (машину) по договору безвозмездного пользования ИП (своему супругу). И ИП (супруг) оказывает услуги по грузоперевозкам, платит ЕНВД. И у него тоже возникает дополнительный внереализационный доход? Тогда в семье надо супругам заключать договор аренды машины за деньги. Потом договор аренды супруга и так далее платить налоги? Бред какой-то.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением помогает установить законные правовые отношения между реальным собственником имущества и его текущим пользователем. Соглашения подобного рода считаются договорами ссуды, так как по условиям документа осуществляется передача определенного имущества от одного лица к другому на условиях возврата.

Предмет договора

Особенности оформления и предметов сделки по договору безвозмездного пользования нежилым помещением прописаны в главе №36 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой вид соглашения является договором ссуды, во время которого происходит передача вещи другому лицу на условиях ее возврата.

Специфика отношений сторон, которые заключают соответствующий договор, также определяется безвозмездностью характера соглашения. По условиям документа не предусмотрена плата за пользование объектом недвижимости. В этом и заключается его существенное отличие от других видов соглашений.

Предметом договора безвозмездного пользования нежилым помещением является любой объект недвижимости, который не предназначен для постоянного жилья. В соответствующем разделе описан предмет договора безвозмездного пользования, или договора ссуды, а также его особенности и приведены примеры.

Помимо нежилых помещений, в качестве предмета договора безвозмездного пользования могут рассматриваться земельные участки, транспортные средства, предприятия, другие имущественные комплексы и различное оборудование.

Виды имущества, сдача в безвозмездное пользование которого не допускается или ограничивается, могут быть установлены законом. В связи с тем, что сдача в безвозмездное пользование также считается элементом оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в безвозмездное пользование не могут. Ограниченные в обороте вещи сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

Обязанности и ответственность

Двусторонний характер договора безвозмездного пользования нежилым помещением выражается в различных правах и обязанностях, которые накладываются на обе стороны соглашения. Сторонами в данном договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель.

В соответствии со статьей №690 Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо собственника в качестве ссудодателей могут выступать субъекты ограниченных вещных прав, а также иные титульные владельцы объекта.

Права ссудодателя по договору безвозмездного пользования включают замену переданного, другой стороне в соответствии с соглашением, имущества в том случае, если оно было повреждено в процессе эксплуатации. Ссудополучатель также обязуется возвратить рассматриваемый объект имущества после прекращения договора безвозмездного пользования.

По договору безвозмездного пользования ссудополучатель также имеет право производить улучшения в имуществе, которое было передано ему в безвозмездное пользование. Если получить согласие собственника и соблюдать нормы публичного права, можно осуществлять перепланировку, переоборудование, переоснащение, а также иные изменения в обустройстве помещении.

Срок действия и условия расторжения

Вне зависимости от целей, которые преследовал собственник нежилого помещения во время передачи своего имущества в безвозмездное пользование, в какой-то момент времени он обязан потребовать свою собственность назад. В некоторых случаях это может произойти и до истечения срока действия договора ссуды.

Виды безвозмездных договоров в зависимости от возможных установленных сроков:

• В случае, когда обе стороны определили точный срок, устанавливается срочный безвозмездный договор. Его можно продлить на неопределенное время;
• В том случае, если не установлены сроки использования рассматриваемого объекта недвижимости, заключаются бессрочные соглашения. Тогда отношения заключаются на неопределенный срок.

Соглашение безвозмездного пользования нежилым помещением в любой момент подлежит расторжению по инициативе любой из сторон. В соответствии с законодательством Российской Федерации, уведомить вторую сторону требуется за месяц до прекращения правоотношений. Однако даже с учетом этого находиться в постоянном ожидании неприятной новости может стать крайне неудобно для участников договора.

Форс-мажор

Традиционно, форс-мажорные обстоятельства являются основаниями для освобождения некой стороны от ответственности за неисполнение обязательств, прописанных в условиях договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации термин «форс-мажор» напрямую не используется. В тексте нормативного акта говорится об обстоятельствах непреодолимой силы, то есть таких, которые должны отвечать требованиям чрезвычайности и непреодолимости при данных конкретных условиях.

Обстоятельства форс-мажора не всегда являются основанием для прекращения обязательства договора безвозмездного пользования нежилым помещением, однако они могут освободить от ответственности за неисполнение требований договора.

Значение форс-мажорных обстоятельств как договорных условий чрезвычайно велико. В часть договора, которая связана с оговорками по форс-мажору, включены следующие условия :

• Общий список форс-мажорных обстоятельств, который целесообразно сделать как можно более исчерпывающим;
• Максимально допустимое время действия обстоятельств форс-мажора. По истечении данного периода каждая из сторон получит право на расторжение договора. Обычно данный пункт зависит от характера обязательства, срока и способа его исполнения. В некоторых случаях допускается указание того, что возмещение возникших убытков, связанных с рассматриваемым нежилым помещением, сторонами не производится;
• Условие о скорейшем предупреждении касательно внезапного возникновения форс-мажорных обстоятельств. В обязательном порядке необходимо определить порядок и сроки направления такого документа. Также целесообразно упомянуть, что в случае нарушения этого обязательства сторона не сможет сослаться на возникновение форс-мажорных обстоятельств;
• Полный перечень документов, которые подтверждают наличие обстоятельств непреодолимой силы. Это может быть сертификат о форс-мажоре, который выдает Торгово-промышленная палата Российской Федерации (ТПП РФ), справка из Министерства по чрезвычайным ситуациям (МЧС) или Росгидрометцентра, акты из пожарной части и так далее.

Стоит иметь в виду, что форс-мажорная оговорка является значимым разделом любого договора. Грамотная формулировка данного пункта в соглашении безвозмездного пользования нежилым помещением во многих случаях может существенно снизить риски при его исполнении и помочь сторонам сделки избежать возможных конфликтов в дальнейшем.

Споры и риски

Во время передачи или при получении нежилого помещения во временное безвозмездное пользование у сторон сделки могут возникнуть следующие споры и риски :

• Ссудополучателю могут быть начислены внереализационные доходы, которые рассчитываются с учетом арендных ставок на идентичные или однородные объекты имущества;
• Ссудополучателю может быть отказано в праве исчисления амортизации по объектам недвижимого имущества, которые были переданы во временное безвозмездное пользование;
• Затраты на содержание и поддержание имущества ссудополучатель не сможет учесть в составе расходов по налогу на прибыль.
• Ссудодателю может быть начислена дополнительная сумма НДС, которая рассчитывается в соответствии с рыночными арендными ставками на идентичные или однородные объекты имущества.

Возмездное и безвозмездное пользование имуществом: налоговые последствия для организации, применяющей УСН

Вопрос поступил на линию консультаций Информационной Аналитической Системы «1С:Консалтинг. Стандарт» в октябре 2008 года

Организация, применяющая УСН (объект налогообложения – доходы за минусом расходов), планирует использовать в своей деятельности нежилое помещение, находящееся в собственности физического лица. Фирма рассматривает два варианта: возмездное и безвозмездное пользование таким помещением.

В связи с этим бухгалтер интересуется, какие налоговые последствия наступают для организации в каждом из этих вариантов?

Отвечает специалист проекта Информационная Аналитическая Система «1С:Консалтинг. Стандарт»: аудитор, к.э.н. Марина Озерова

1) Аренда нежилого помещения -

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

В Информационной Аналитической Системе «1С:Консалтинг. Стандарт» подробнее о заключении договора аренды, а также о его основных положениях см. тему «Договор аренды (общие положения)» подраздела «Аренда. Лизинг» раздела «Обязательства. Договоры».

При таком варианте использование нежилого помещения налоговые последствия для организации – арендатора будут следующими.

1. Исполнение обязанностей налогового агента.

Доходы, полученные физическим лицом от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

В случае, когда физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, организация, от которой налогоплательщик получил доход, обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ). Обратите внимание: организации, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ (п. 5 ст. 346.11 НК РФ).

Налогообложение производится по налоговой ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 226 НК РФ организация обязана удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Таким образом, организация, применяющая УСН, обязана при каждой выплате арендной платы арендодателю - физическому лицу (не зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя) исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с доходов такого лица.

Кроме того, организации – арендатору, являющейся налоговым агентом, следует представить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физического лица - арендодателя этого налогового периода и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2 ст. 230 НК РФ). Для этого составляется справка о доходах физического лица (форма 2-НДФЛ), утвержденная Приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706@.

2. Признание в составе расходов арендной платы.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в целях исчисления единого налога при УСН полученные доходы уменьшаются на арендные платежи за арендуемое имущество. Обратите внимание: пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ не запрещает учитывать расходы по договорам аренды с физическими лицами.

Таким образом, организация, применяющая «упрощенку», вправе учитывать расходы по арендной плате за арендуемое помещение, находящееся в собственности физического лица.

Кроме того, следует учитывать, что:

суммы НДФЛ, удерживаемые из доходов в виде арендной платы, не могут включаться в состав расходов при определении налоговой базы организацией, применяющей УСН (письмо Минфина России от 12.05.2008 № 03-11-04/2/84);

выплаты, производимые физическому лицу, являющемуся арендодателем, на основании заключенного договора аренды, не относятся к объекту налогообложения ЕСН, а значит, на них не начисляются страховые взносы на обязательное пенсионное страхование (письмо УФНС РФ по г. Москве от 20.04.2007 № 21-18/340).

2) Безвозмездное пользование нежилым помещением -

По правилам гражданского законодательства при безвозмездном пользовании имуществом заключается договор безвозмездного пользования (ссуды).

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

В Информационной Аналитической Системе «1С:Консалтинг. Стандарт» подробнее о заключении договора безвозмездного пользования, а также о его основных положениях см. подраздел «Договор безвозмездного пользования» раздела «Обязательства. Договоры».

Для ссудополучателя – организации, применяющей УСН – подобный вариант приведет к необходимости учитывать в целях налогообложения доход в виде безвозмездного права пользования имуществом, размер которого определяется исходя из рыночных цен с учетом положений ст. 40 НК РФ.

Поясним подробнее.

Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Исходя из этого, указывают чиновники, для целей налогообложения при применении УСН получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права. У налогоплательщика-ссудополучателя доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании п. 8 ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В итоге, организация, получившая по договору безвозмездного пользования право пользования имуществом (т.е. имущественное право), учитывает в целях налогообложения доход в виде безвозмездного права пользования данным имуществом, размер которого определяется исходя из рыночных цен с учетом положений ст. 40 НК РФ (см., например, письмо Минфина России от 06.03.2008 № 03-11-05/54). Финансисты напоминают, что данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации).

В письме Минфина России от 25.01.2008 № 03-11-04/2/13 разъяснено, что порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, НК РФ не установлен, в этой связи налогоплательщик вправе самостоятельно определить порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав. Следовательно, считают чиновники, при получении имущественных прав безвозмездно, в частности прав пользования имуществом, налогоплательщик может провести оценку доходов исходя из рыночных цен на имущественные права (по аналогии с порядком определения рыночных цен на товары, работы, услуги). Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

Итак, организации-ссудополучателю в момент получения права пользования имуществом следует включить стоимость такого права в налоговую базу по единому налогу на дату подписания акта о передаче имущественных прав. Размер права пользования имуществом нужно оценить исходя из рыночных цен.

Разделы: Налог на прибыль

Налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

Об этом Письмо УФНС РФ по г. Москве от 29.12.2008 N 19-12/121865.

Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях исчисления налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

При этом в п. 8 ст. 250 НК РФ предусмотрено, что внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. Следовательно, они учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций согласно положениям ст. ст. 247 и 248 НК РФ.

На основании пп. 22 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, безвозмездно полученного государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также негосударственными образовательными учреждениями, имеющими лицензии на право ведения образовательной деятельности, на ведение уставной деятельности. Однако освобождение от налогообложения доходов в виде безвозмездно полученных имущественных прав данной нормой не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила о договоре аренды, предусмотренные в ст. 607 , п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 , п. п. 1 и 3 ст. 615 , п. 2 ст. 621 , п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ. Об этом сказано в п. 2 ст. 689 Гражданского кодекса РФ.

Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом.

Следовательно, для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права.

Таким образом, доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании п. 8 ст. 250 НК РФ.

В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 установлено следующее. Применение п. 8 ст. 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью. Установленный данной нормой принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 Налогового кодекса РФ, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Похожие статьи

Биография голуновой елены

Масла чайная дерева при геморрое

Безвозмездное пользование имуществом: оформление договора, бухгалтерский учет, налогообложение Безвозмездное пользование нежилым помещением налогообложение

Зимние Святки на Руси: обряды, история и что такое Большие Велесовы Святки